بنگاه‌ها می‌توانند از پیش‌ فروش مسکن منتفع شوند/قرارداد ممنوع است

موارد چالش‌برانگیز آیین‌نامه کنترل ساختمان رفع شد

براساس تصميم وزيرراه و شهرسازى روز گذشته در جلسه ای مشترک موادى از پيش نويس آئين نامه كنترل ساختمان كه سبب اختلاف نظر میان وزارت كشور، شهردارى‌ها، سازمان‌هاى نظام مهندسى ساختمان و ساير مراجع دولتى و تشكل‌هاى حرفه اى و صنفى حوزه مسكن و شهرسازى شده بود، پس از بررسی های كارشناسى مقررشد با ترتيبات جديد جايگزين شود.
اين تصميم در جلسه‌اى كه ديروز با معاون امور مسكن و ساختمان وزارت مذكور و مديران و كارشناسان آن وزارت تشكيل شد توسط وزير راه وشهرسازى اتخاذ و به آنان ابلاغ شد. به نظر مي‌رسد با اين تدبير وزير راه بن بستى كه طى سه ماه گذشته در روند بررسى آئين نامه كنترل ساختمان در كميسيون هاى دولت پيش آمده بود شكسته شده و بررسى و تصويب آئين نامه مذكور جريان عادى خود را پى خواهد گرفت.
وزارت راه وشهرسازی حدود دو سال است که جلسات متعددی با کارشناسان ومسئولان شهرداری، وزارت کشور و نیز اعضای سازمان نظام مهندسی و به طور کلی صاحب نظران حوزه صنعت ساختمان و نیز شهرسازی برگزار کرده است؛ چرا که ازهمان ابتدا اعتقاد وزارت راه وشهرسازی این بود که تغییرات آیین نامه کنترل ساختمان می‌بایست با اجماع صورت بگیرد.
در این جلسات تخصصی، اساسا هریک از ارکان ساخت وساز درباره این آیین نامه نقطه نظرات خاصی داشتند.به عنوان مثال با توجه به اینکه دراین آیین نامه شهرداری مسوول نظارت برکنترل مقررات ساختمان شده بود و تمامی بار مسئولیت برروی دوش این نهاد، مسئولان شهرداری براین باور بودند که این مسئولیت برای آنها سنگین است.درهمین حال آنها مکرر تاکید می‌کردند که دراین آیین نامه شرایطی تعریف شده است که راه برای بازکردن پرونده های متعدد در شهرداری باز می کند و این امر سبب می‌شود که مشکلات عدیده حقوقی برای این نهاد ایجاد شود.
اما وزارت کشور نیز به عنوان نهاد ناظر برشهرداری نیز ایراداتی به این آیین نامه داشت و مسئولان این وزارتخانه نیزهمسو با شهرداری براین باور بودند که این آیین نامه باعث خواهد شد که مداخلات دولت در حوزه شهرسازی افزایش پیدا کند واین امر درحالی است که اساسا دولت نباید تا این حد دراین امور دخالت داشته باشد.
درهمین حال سازمان نظام مهندسی نیزازاین بابت به این آیین نامه نقد داشت که اساسا قدرت نظام مهندسی دراین آیین نامه به شدت محدود شده است واین امر باعث می شود که این سازمان عملا تضعیف شود .همچنین مهندسان خواستار این بودند که دراین آیین نامه اساسا مسوولیت رصد مقررات ملی ساختمان ونیز صدور پروانه ساختمان به سازمان نظام مهندسی محول شد و اساسا این سازمان می بایست دراین زمینه به جای تضعیف، قدرتمند شود.
با توجه به اینکه ازهمان ابتدا وزارت راه وشهرسازی اعلام کرده که در تصویب این آیین نامه اساسا به دنبال آن است که با اجماع ونیز با مشارکت وهم اندیشی تغییرات آیین نامه کنترل ساختمان را اعمال کند؛ از قرار معلوم، باتوجه به اینکه این سه نهاد بر مواضع خود پافشاری می کنند، حال وزیر راه وشهرسازی تصمیم گرفته است که با جلب نظر و نیزرایزنی با شهرداری، وزارت کشور و نظام مهندسی تغییرات مد نظر خود را اعمال کند.
ناظران ازیک سو این امر را به نوعی کوتاه آمدن وزیر از مواضع خود می دانند اما آن سوی ماجرا نیز برخی براین باورند باتوجه به اینکه وزیر راه وشهرسازی ازهمان ابتدا بنای تغییرات را برروی جلب نظرات ونیز اقناع گذاشته بود بنابراین این رویکرد آخوندی لزوما به معنای عقب گرد یا کوتاه آمدن نیست بلکه تصمیمی است برای اینکه همچنان که وعده داده است، تغییرات براساس هم اندیشی و در فضای دموکراسی صورت گیرد.

تشریح مزیت اجرای صحیح کناف در صنعت ساخت و ساز

مدیر ارشد بازرگانی شرکت کناف ایران با بیان این که شرکت کناف یکی از بزرگترین تولید کنندگان سیستم‌های ساخت و ساز خشک در جهان است گفت: این شرکت در سال ۱۹۳۲ در آلمان تأسیس شد شرکت کناف ایران، شاخة تولیدی کناف در ایران است.
 شرکت کناف ایران با ظرفیت تولید بالای بیست و دومیلیون متر مربع در سال، اولین و بزرگترین تولید کننده سیستم‌های ساخت و ساز خشک در ایران می‌باشد. این شرکت علاوه بر تأمین نیازهای داخلی، محصولات خود را به بیش از ۱۱ کشور همجوار صادر می‌نماید و تا کنون سه بار صادر کنندة نمونة کشور شده است.
برزو افقهی  افزود: ساختار کلی سیستم‌های ساخت و ساز خشک شامل صفحات روکش دار گچی (سیمانی) و مقاطع فولادی گالوانیزة سبک نورد سرد می‌باشد که این صفحات به عنوان پوشش و پروفیل‌های فولادی به عنوان زیرسازی عمل می‌کند. مزایایی همچون سهولت، سرعت و دقت بالا در اجرا؛ ایمنی در برابر زلزله و حریق؛ خواص عایق بندی حرارتی، صوتی و رطوبتی؛ و تعمیرات و نگهداری آسان موجب شده است که امروزه سیستم‌های ساخت و ساز خشک به عنوان جایگزین روشهای منسوخ سنتی (بنایی) در صنعت ساختمان مورد استفاده قرار گیرند.
مدیر ارشد بازرگانی کناف گفت: سیستم‌های ساخت و ساز خشک کناف با هدف کاهش ضایعات ساختمانی و استفاده بهینه از منابع طبیعی، ارتقاء کیفیت ساختمان سازی، صرفه جویی در زمان و هزینه‌های ساخت و ساز، تأمین ایمنی بناها در برابر زلزله و بهینه سازی مصرف انرژی طراحی و تولید شده‌اند.
افقهی در ادامه افزود: انتخاب این سیستم در مرحله طراحی محاسبات سازه از یک سو باعث کاهش بار مرده ساختمان شده و از سوی دیگر موجب کاهش نیروی ناشی از زلزله خواهد شد؛ در نتیجه هزینه‌های مربوط به سازه و پی کاهش می‌یابد. علاوه بر کاهش جرم کلی ساختمان و در نتیجه کاهش نیروی ناشی از زلزله، دیوارهای کناف دارای رفتار میان قابی مناسب بوده و اثر منفی بر رفتار لرزه‌ای سازه ندارند. ساختارهای ایجاد شده با محصولات کناف دارای عایق حرارتی و صوتی مناسب بوده ودر برابر رطوبت نیز مقاوم است.
وی ادامه داد: همچنین با استفاده از ساختارهای مقاوم در برابر حریق، می‌توان سازه و یا فضاهای مورد نظر ساختمان را در مقابل آتش مستقیم تا دو ساعت مقاوم نمود. از دیگر مزایای این سیستم‌ها سهولت در انجام تعمیرات، امکان ایجاد تغییرات با توجه به نیازها یا کاربری بنا، دسترسی آسان به تاسیسات و حمل و نقل آسان و ارزان است.
وی با بیان این که در حال حاضر کناف ایران هزینه‌های زیادی برای فرهنگ سازی و تولید گذاشته است گفت: متاسفانه در مورد فرهنگ سازی و آموزش‌های سیستم‌های نوین در کشور فعالیت‌های خوبی انجام نشده است.
این فعال ساختمانی گفت: هدف اصلی شرکت کناف صرفاً عرضه یک سیستم جدید نیست بلکه تغییردیدگاه و نگرش در مورد یک محصول است.
افقهی در مورد اجرای صحیح کناف گفت: نصب و اجرای سیستم‌های ساخت و ساز خشک و اجرای کناف به علت فروانی در جزئیات فنی هرکدام از ساختارهای سقف یا دیوار یک فعالیت تخصصی است که نیروهای شاغل در این زمینه ملزم به شناخت این جزئیات فنی و اجرای دقیق آنها بر اساس استانداردهای موجود در دستور العمل فنی کناف است.
وی در این خصوص ادامه داد: اگر هرکدام از جزئیات فنی و نوع مصالح بدرستی اجرا نشود، محصول تمام شده فاقد کیفیت و ماندگاری مطلوب خواهد بود؛ همچنین هزینه صرف شده نسبت به کار کاملاً غیر منطقی است زیرا قیمت مصالح کناف براساس جزئیات فنی نوع ساختار و آنالیز آن تعیین شده و هر ساختار قیمت خاص خود را دارد که این قیمت در کل کشور ثابت است لذا با کم و کاست کردن مصالح نوع ساختار منتخب و نادیده گرفتن جزئیات فنی، کارفرما همان هزینه ساختار را پرداخت کرده اما محصول فاقد کیفیت تحویل می‌گیرد.

لزوم توجه به مدیریت نگهداری ساختمان‌ها

طبق ضوابط، وظایفی همچون تهیه دفترچه اطلاعات فنی ساختمان (سندی برای صدور شناسنامه فنی‌ملکی)، انجام بیمه تضمین کیفیت و تهیه نقشه‌هایی چون‌ساخت بر عهده مجریان ذی‌صلاح است که از ملزومات اِعمال مدیریت نگهداری در دوران بهره‌برداری به حساب می‌آید؛ مواردی بسیار با اهمیت که جزو حلقه‌های مفقود زنجیره تامین کیفیت ساخت‌ محسوب می‌شود.
حامد خانجانی : پروژه‌های ساختمانی از چرخه عمری شامل مراحل ایده‌پردازی و مطالعات، طراحی، اجرا و راه‌اندازی، تعمیر و نگهداری و در نهایت تخریب برخوردارند. کیفیت و عمر مفید هر بنا به درستی انجام هر یک از این مراحل بستگی دارد. در کشورهای توسعه‌یافته بنابر علل متعدد اجرایی عمر مفید ساختمان‌ها بیش از ۱۰۰ سال برآورد می‌شود. در کشور ما علاوه بر تغییر مداوم ضوابط شهرسازی که منجر به تخریب بناهایی با عمر کوتاه و نوسازی ساختمان‌هایی چند برابر ظرفیت قبلی می‌شود، کیفیت پایین ساخت‌و‌ساز که نتیجه فقدان فرآیندی استاندارد در احداث و بهره‌برداری است، متوسط عمر مفید بناها را به حدود ۳۰ سال رسانده است.
یک ساختمان با کیفیت و پایدار نتیجه مطالعات دقیق ساختگاه آن از لحاظ پهنه‌بندی زلزله و شناخت شرایط اقلیمی و جوی آن است که در طراحی و محاسبه معماری و سازه لحاظ می‌شود؛ پس از آن دقت در اجرا و به‌کارگیری مصالح و عوامل کیفی نقش تعیین‌کننده دارند و پس از راه‌اندازی و تحویل ساختمان به ساکنان، بسته به نحوه بهره‌برداری و شرایط مراقبت و نگهداری، عمر ساختمان‌ها با توجه به استانداردهای رعایت شده در احداث، طولانی و مدید خواهد بود.
عوامل مختلفی از تاثیر تحمل بارها و خستگی عناصر سازه‌ای، شرایط جوی مانند نم و رطوبت، خطرات طبیعی مانند سیل و زلزله، مخاطرات و تهدیدات نظامی و عدم کنترل و بازرسی‌های دوره‌ای منجر به کاهش سطح بهره‌دهی و کاهش ایمنی و بهداشت ساختمان‌ها می‌شود. توجه به مراقبت و نگهداری ساختمان‌ها در یک سیستم مدیریت کیفیت مبنی بر وجود استانداردها، بازرسی‌ها، مسوولان نگهداری ساختمان، آزمایش‌های دوره‌ای، مستندسازی‌ها، آگاهی‌بخشی ساکنان از وضعیت ساختمان و همچنین حضور یک مرجع حقوقی نظارت بر این سیستم، منجر به افزایش عمر بناها و حفظ سرمایه‌های ملی و منابع طبیعی می‌شود. به‌رغم اینکه در قانون نظام مهندسی و کنترل ساختمان مصوب ۱۳۷۴ و آیین‌نامه‌های بعدی شرایط مختلف تامین کیفیت ساخت‌و‌ساز در نظر گرفته شده و در ماده ۴ آیین‌نامه اجرایی قانون مصوب ۱۳۷۵ به زمینه‌های مختلف خدمات مهندسی از جمله بهره‌برداری و نگهداری اشاره شده و مبحث ۲۲ مقررات ملی ساختمان با عنوان «مراقبت و نگهداری از ساختمان‌ها» در سال ۱۳۹۲ توسط وزارت راه‌و‌شهرسازی منتشر شده است، اما تاکنون اقدامی برای تعیین صلاحیت کارشناسان مربوطه و تحقق فرآیند مذکور انجام نگرفته است.
از مهم‌ترین شروط تامین کیفیت ساخت، حضور مجریان ذی‌صلاح در کارگاه‌های ساختمانی است که تاکنون به شکل اثرگذاری در کشور اجرایی نشده است. طبق ضوابط، وظایفی همچون تهیه دفترچه اطلاعات فنی ساختمان (سندی برای صدور شناسنامه فنی‌ملکی)، انجام بیمه تضمین کیفیت و تهیه نقشه‌هایی چون‌ساخت بر عهده مجریان ذی‌صلاح است که از ملزومات اِعمال مدیریت نگهداری در دوران بهره‌برداری به حساب می‌آید. مواردی بسیار با اهمیت که جزو حلقه‌های مفقود زنجیره تامین کیفیت ساخت‌ محسوب می‌شود.
در غیاب مواردی که قانون‌گذار به جهت تضمین تعهدات عوامل ساخت در نظر داشته، در شرایط فعلی تنها برگه‌های تعهد اتمام عملیات ساختمانی که با الزام شهرداری‌ها در پایان‌کار ازسوی مهندسان ناظر به مرجع صدور پروانه ارائه می‌شود و در آن قید شده است «مسوولیت هر گونه نقص فنی ناشی از عدم رعایت ضوابط و مقررات و اصول فنی و ساختمانی به عهده ناظر است»، قرار دارد که با توجه به مشکلات متعدد موجود و براساس قواعد کار، روشن است که کفایت موضوع نمی‌کند. در دوران بهره‌برداری و در شرایط خلأ مدیریت نگهداری نیز برای انجام تغییرات از جمله تغییر کاربری، شهرداری از مالکان برگه تایید استحکام بنا توسط ناظران طلب می‌کند که رویه‌ای غیرقانونی و معیوب است و تنها در جهت انتقال مسوولیت از شهرداری به مهندس ناظر و تعیین مقصر هنگام بروز حوادث و نه اقدامی برای تضمین و کنترل کیفیت، کاربرد دارد. مشکلاتی که لازم است با زمینه‌سازی حضور مجری ذی‌صلاح، صدور شناسنامه فنی و تحقق مدیریت نگهداری ساختمان‌ها هرچه بیشتر مورد توجه مسوولان قرار گیرد.